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“AQUÍ Y AHORA”, por José Luis Marcos Muñoz

“AQUÍ Y AHORA”, por José Luis Marcos Muñoz

El Presidente de Proel Consultoría, José Luis Marcos Muñoz, escribió un artículo acerca del Especial SIMA 2019 en la revista “El Inmobiliario mes a mes” de mayo del 2019. Os dejamos con ello. 

Por José Luis Marcos Muñoz, presidente de Proel Consultoría

jose-luis-marcos-muñoz-768x508Desde el periodo inmediatamente después de las Navidades, el país se quedó en estado letárgico, y ciertamente hay un antes y un después. La situación era una antes de final de año y empezó a ser diferente en el 2019. Y todavía en ellas andamos. Lo cierto es que hoy se vende menos. Sin embargo no creo que sea un cambio de tendencia en los
fundamentales de la economía.

Más bien se trata de algo que tiene que ver con el estado de ánimo. La inversión y muchas cosas en la vida son un estado de ánimo. Casarse con la novia de siempre, cambiar de coche o reparar el que se tiene, irse cuatro semanas de estudiadas vacaciones, todo es un estado de ánimo y ciertamente es este el que ha periclitado en los ciudadanos.

Especialmente en lo que se refiere al panorama político, cuya lista de truculencias  culmina su última traca el 26 de Mayo, pero llevamos trimestres con el motor trucado por la indefinición de quien manda y qué es lo que va a hacer. Todo crea un estado de ánimo que ha llegado a toda la actividad económica, al consumo de bienes corrientes  bienes duraderos; si no que se lo pregunten a los directivos del negocio del automóvil.

Y como no podía ser de otra manera, al mundo de las viviendas en particular y el inmobiliario en general. Porque hay menos confianza en el futuro y sobre todo en las rentas futuras, y se ha abierto en nuestros clientes un prudente esperar y ver, cuando los rescoldos del incendio de la pasada y brutal crisis, no se han apagado todavía. Lo cierto es que hoy la demanda de información de obra nueva se ha atemperado, la  espuesta a la publicidad es mucho menor y el periodo de maduración, desde que se conocen las características de una oferta hasta que se toma la decisión, se ha alargado en el tiempo.

Lo que vemos es que esto no responde a fundamentales del devenir económico. Creemos que es más bien un alto en el camino y responde a una situación más  ropea que nuestra propia. Lo cierto es que la locomotora económica de la Unión tiene el motor gripado, Italia va como va con trimestres con crecimiento negativo, Francia demás de una baja productividad, tiene un cirial cierto por la progresiva e inexorable proletarización de las clases media; amplias capas de las mismas van a vivir peor que sus padres. A ello hay que añadir un Brexit que no está muy claro qué es y cómo nos va a afectar, pero que no nos va a hacer ningún favor, un petróleo disparado…Todo esto congoja al público en general, que cada día está más, (que no mejor), informado y le abduce y le retira temporalmente, de las grandes o pequeñas decisiones de compra.

No siendo menos cierto que estas situaciones de autorestricción del consumo, si se prolongan en el tiempo, acaban transformando la potencialidad de una crisis en un acto.

Fijar rumbos y políticas

Esperemos que no sea así y que a partir del 26 de mayo, alguien mande, fije rumbos y políticas y tome decisiones: la gente normal si conoce el marco en el que ha de moverse, toma decisiones. Que es lo que creemos que pasa ahora en el inmobiliario: simplemente hay miedo al futuro, demasiadas incógnitas y por un criterio de prudencia, el comprador se transforma en demanda latente, pero está ahí.

Ciertamente, esta no puede hacer frente a cualquier tipo de precios y yo creo que hora mismo estamos bordeando límites. Para la gente normal, sus sueldos los transforman en insolventes para comprar muchos productos. Hay que ser prudentes, muy prudentes con lo que se va a sacar al mercado. Tanto prudencia en la compra de suelos, cuanto prudencia a la fijación de precios de venta. Hoy día el hecho cierto es que no hay suelo, donde hay demanda, y el poco que hay tiene precios difícilmente asumibles. La solución a este déficit crónico de suelo, en el inmobiliario español, no se puede improvisar y además es ministerio de nuestros políticos, especialmente  municipales y comunitarios y por ello es un problema que no tiene solución, por falta de conocimientos y voluntad de los que, previo paso por las urnas, tienen que encargarse de estas gestiones.

De otro lado, la subida del binomio mano de obra y materiales en la construcción es otra vuelta de tuerca en la subida de los precios. Ha acelerado la construcción industrializada como vía de conseguir mejor producto a un buen precio, pero
hoy por hoy es un elemento que tira al alza de los precios. Finalmente tampoco ayuda el posicionamiento de la banca, que no financia compras de suelo, que exige un 50-70% de preventas para dar financiación a la construcción y que se siente más cómoda financiando al comprador final el 70 antes que el 80. Pese a todo, no estamos ‘muertos’, tenemos todavía cierta demanda y si no nos volvemos locos en las compras de suelo y
en la fijación de precios, tenemos futuro.

Las cuentas de las cotizadas están preñadas de beneficios futuros, porque tienen muchos y buenos suelos con plusvalías notables implícitas. La falta de financiación para la compra de suelos aleja del mercado a buenos inmobiliarios que saben hacer pero no pueden financiar. La financiación por fondos a intereses de más de dos dígitos,  transforma al promotor en un gestor que cobra como tal y asume el riesgo del  promotor, sin su rendimiento porque este se lo lleva el fondo de turno. Además el promotor reconvertido en gestor, no capitaliza con lo cual no se liberará nunca del fondo oportunista que lo financia, pero es el mercado que tenemos hoy. En definitiva se trata de hacer un alto en el camino, por mor de las inseguridades propias y alóctonas,  Pero siguen las buenas sensaciones; son tiempos de prudencia, pero todavía tenemos cuerda, hasta la siguiente crisis, que llegará pero más tarde y no será tan letal como la última que conocimos.

 

José Luis Marcos Muñoz

Presidente de Proel >

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