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Claves y conceptos de la nuda propiedad

Claves y conceptos de la nuda propiedad

nuda propiedadLa nuda propiedad es un concepto de cobro en momentos de crisis.  A la hora de comprar una vivienda es frecuente incluir la facultad de uso y disfrute de la misma, ya que adquirirá la propiedad plena del inmueble. Aunque no es necesario incluirla en la compra, esto es lo que sucedería con la nuda propiedad.

A continuación aclararemos las claves sobre la transmisión de este derecho, que utilizan las personas que adquieren este tipo de propiedades con el objetivo de obtener liquidez con la venta de su vivienda sin utilizar el derecho de usufructo sobre la propiedad.


Diferencias entre nuda propiedad y usufructo

Antes de introducirnos de lleno en términos de la nuda propiedad es necesario conocer la diferencia entre usufructo y la nuda propiedad.

  • ¿Qué es el usufructo en las viviendas?

El usufructo es un derecho que se concede a los propietarios u otras personas que convivan en la casa de usar o disfrutar una vivienda. Por tanto, el usufructuario tendrá derecho a obtener rentas, frutos, intereses y beneficios que pueda producir.

En el caso de la vivienda se obtiene el derecho a ocuparla, vivir en ella o alquilarla.

  • ¿En qué se diferencia la nuda propiedad?

La nuda propiedad podría definirse como la titularidad de la vivienda desprovista del derecho a disfrutarla. Con otras palabras, el propietario es el dueño, pero con la diferencia de que sus facultades se ven reducidas. Mientras dure el usufructo no tiene prácticamente nada, es solo cuando se extinga el usufructo cuando podrá disfrutar de su propiedad.

  • ¿Qué utilidad tienen la nuda propiedad y el usufructo?

La utilidad de la nuda propiedad y el usufructo es poco útil, o menos útil que cuando es dividida y obtenemos las ventajas de su fragmentación.

Con los inmuebles, es usual ceder la titularidad de la propiedad (la nuda propiedad) a la entidad financiera que corresponda reservándose el derecho a vivir en la vivienda (usufructo), pactando la posibilidad de recuperar la propiedad, o no hacerlo. En caso de no hacerlo cuando acabe el usufructo por muerte de los ocupantes con el derecho a su disfrute, pasará al pleno dominio del banco.

En definitiva, se trata de dar valor a las cosas y los derechos de la forma más eficaz, dándole utilidad a cada cosa de forma oportuna y por separado.


¿Qué requisitos deben darse para que exista la nuda propiedad sobre un bien?

Los requisitos que deben darse para que exista la nuda propiedad sobre un bien empiezan por el derecho de usufructo del mismo. ¿Qué derechos tiene cada parte?

  • El nudo propietario:
    • Es el propietario del bien, pero no tiene derecho al uso y disfrute de la propiedad
    • Sólo puede disfrutar de la vivienda cuando finalice el usufructo, cosa que normalmente pasa con la muerte del usufructuario
    • No puede alquilar la vivienda pero si vender la nuda propiedad a un tercero.
  • El usufructuario:
    • Tiene derecho al uso y disfrute, pero no a la propiedad.
    • Puede disfrutar de la vivienda mientras dure su derecho.
    • Puede alquilar la vivienda a un tercero y obtener una renta, la cual será íntegramente para él. También puede vender su derecho de usufructo.

¿Qué situación se encontrará el nudo propietario al adquirir la vivienda?

A la hora de adquirir este tipo de adquisiciones hay que tener en cuenta que suponen una gran inversión a medio-largo plazo, ya que no se tendrá el pleno derecho sobre la vivienda adquirida hasta el fallecimiento del usufructuario, que en este caso sería el antiguo dueño del inmueble.

Si se diera el caso de que el nudo propietario tuviese problemas de liquidez, este tiene el derecho de poder vender de nuevo su nuda propiedad, teniendo en cuenta y respetando el usufructo actual.


¿Qué derechos y obligaciones tiene el usufructuario?

La persona que vende la nuda propiedad conserva el uso  y disfrute de la misma hasta el momento de su fallecimiento, con el consiguiente de asumir los gastos de suministro y el IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles)

En el caso de la venta de la nuda propiedad es valor de la vivienda no es el mismo que el de una propiedad en pleno derecho, ya que el vendedor seguirá disfrutando de la vivienda. La cantidad que se percibirá será el valor del mercado del inmueble restándole el valor del usufructo, importe que se calcula mediante la fórmula donde se tiene en cuenta la edad del usufructuario para esta tasación. Para ello se tiene en cuenta que cuanto más joven sea el vendedor (con lo cual mayor será la expectativa de vida), recibirá un precio menor por la venta de la nuda propiedad y viceversa, en caso de que el vendedor tenga una edad avanzada.

En el hipotético caso de que el usufructuario no pudiera continuar viviendo en la vivienda mantiene en derecho a alquilarla sin requerir el permiso del nudo propietario.


¿Qué impuestos y pagos tendrán que afrontar el usufructuario y el nudo propietario?

En el caso del nudo propietario (que es quien adquiere la vivienda) se hará cargo del pago de los gastos concurrentes a la propiedad (a excepción del IBI), en cambio el usufructuario se tendrá que hacer cargo de los gastos relacionados con su uso y disfrute.

El adquiriente será quien pague los gastos de notaría (Registro de la Propiedad e impuestos de la operación). Concretamente se hará cargo de los pagos del ITP que guarda relación con la adquisición de la nuda propiedad. Además después del fallecimiento del usufructuario se tendrá que hacer cargo de los gastos de registro e impuestos relacionados al fin de usufructo y adquisición de pleno dominio de la propiedad. También deberá ocuparse de los gastos de la comunidad de vecinos y otros posibles gastos que conlleven.

Por la parte del usufructuario es quien se hará cargo de gastos como luz, agua, gas, etc. Y el pago anual del IBI. Como es el transmitente de la vivienda deberá hacerse cargo de abonar el IIVTNU o plusvalía en la fecha de la transmisión y si obtiene ganancias en la venta de la nuda propiedad deberá declararlo en el IRPF.

El único gasto que comparen usufructuario y nudo propietario serán los gastos del seguro de la casa. El usufructuario tendrá que hacerse cargo del contenido y responsabilidad civil, y el nudo propietario lo hará del continente.

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