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El Contrato de Arras

El Contrato de Arras

 

¿Qué es un contrato de arras?

En esencia, el contrato de arras es una forma de reservar el derecho a comprar una vivienda antes de formalizar el contrato de compraventa, manteniendo las condiciones estipuladas en el contrato de reserva. Las arras, en términos mercantiles, son la señal que se da como garantía de algunos contratos.

Sin embargo, conviene conocer más en detalle cuáles son las peculiaridades, los tipos y las obligaciones de cada tipo de contrato de arras.

Debido a que la intención de las arras es asegurar que ninguna de las partes se eche atrás antes de formalizar el contrato de compraventa, el documento incluye siempre una serie de consecuencias en previsión al incumplimiento de lo pactado. Es decir, si el comprador o el vendedor decide retirarse del trato, una vez entregada la cantidad estipulada como arras, siempre habrá algún tipo de compensación para la parte damnificada.


Tipos de Contratos de Arras

Arras Confirmatorias: este tipo de acuerdo busca garantizar la operación de compraventa, al igual que los otros tipos de arras. Sin embargo, su particularidad radica en lo estricto de sus condiciones. En caso de incumplimiento de alguna de las partes, se podrá acudir a los tribunales para definir la compensación debida, además de exigir el cumplimiento del contrato y la compensación.

Es importante entender que las confirmatorias suponen, además, un anticipo del precio total de la compra constituyendo, por así decirlo, el primer plazo del pago. Es por esto que las penalizaciones por incumplir en este caso son directas judicialmente hablando.

 

Arras Penales: aunque las consecuencias de retirarse de la operación de compraventa no implican procesos judiciales en este tipo de arras, el contrato aquí define claramente las penalizaciones que deberá afrontar la parte que incumpla.

Además de la compensación económica pactada y formalizada en el contrato, la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento del contrato de compraventa así como daños y perjuicios. Esto significa que si, por ejemplo, el vendedor trata de retirarse de la operación, el comprador primero podrá exigir que se realice la venta en los términos establecidos o similares y, segundo, pedir una compensación si ha sufrido perjuicios como retrasos imprevistos o gastos extra derivados.

 

Arras penitenciales o de desistimiento: aunque sigue siendo un modo de “reservar” la propiedad, este tipo de contrato de arras sí que da la opción de no formalizar la compraventa. En caso de incumplimiento, si es el vendedor quien desiste, deberá devolver la cantidad entregada en concepto de arras multiplicada por dos; si es el comprador quien desiste, perderá la cuantía entregada.


Las arras no son un pago aplazado de compraventa

Ya que al entregar las arras, el comprador está dando al vendedor una cantidad de dinero para asegurar el acceso a la vivienda que desea comprar, podría generarse confusión con el concepto de “pago aplazado” propio del contrato de compraventa.

Es muy importante aclarar esa confusión y evitar cualquier duda al respecto a la hora de firmar y pagar nada. El pago aplazado es una cualidad aplicable al contrato de compraventa, que sería el paso siguiente tras el contrato de arras y, por tanto, no implica las mismas obligaciones para las partes que las arras.

Uno de los riesgos derivados de las diferentes obligaciones es, por ejemplo, que el pago aplazado implica que el comprador ya ha aceptado e iniciado la compra de la casa y está en proceso de pagarla al vendedor. Si, por cualquier motivo, el comprador desea retirarse de la operación, podría estar incurriendo en un incumplimiento que impediría cualquier posible devolución además de una carga por perjuicios. Es decir, no contaría con las opciones que le dan los contratos de arras para protegerse en caso de desistimiento.

Cuando vayamos a firmar un contrato de arras, es sumamente importante que conste claramente que la cantidad entregada es en concepto de arras. De esta forma no habrá lugar para interpretaciones no deseadas.


¿Qué debe incluir un contrato de arras?

En sí, el contrato de arras deberá incluir todos los datos que luego se plasmarán también en el contrato de compraventa ya que es, por así decirlo, un paso previo al mismo.

Por lo tanto, siempre deben incluir:

  • Datos personales de las partes implicadas.
  • Datos detallados de la vivienda reservada.
  • Cantidad a aportar en concepto de señal o arras.
  • Precio final total de la vivienda con el iva incluído.
  • Gastos añadidos o cargas y quién se hace cargo de ellas en el proceso de compraventa.
  • Fecha límite para la formalización de la compraventa.
  • Penalizaciones en caso de incumplimiento o desistimiento.
  • Garantías.
  • Firma de las partes.

Como conclusión, reiterar que realmente el contrato de arras, en cualquiera de sus formas, no es mucho más que un trámite previo al contrato de compraventa. La señal entregada a modo de reserva asegura el derecho a comprar la vivienda más adelante (cuando la obra nueva dé comienzo o cuando las partes decidan que hay que dar el siguiente paso). Las garantías estipuladas en este tipo de contratos para casos de desistimiento, pocas veces son necesarias y, con frecuencia, no suelen suponer un grave perjuicio para las partes, especialmente para la parte vendedora ya que esta se asegurará de no salir damnificada.

Esta y otras gestiones son algo cotidiano para los gestores y agentes inmobiliarios. En caso de duda, siempre podrás contar con su ayuda en todo el proceso de compra de una vivienda.

 

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