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Escrituración ¿Qué es? Costes y documentos.

Escrituración ¿Qué es? Costes y documentos.

 

¿Qué son las escrituras?

La escritura es el último paso en el proceso de compraventa, consiste en plasmar en un documento público el cambio de titularidad de un inmueble, un acuerdo que generalmente ha sido recogido con anterioridad en un contrato.

Además de los firmantes, la parte vendedora y la compradora, en este proceso interviene la figura del notario como fedatario público, es decir, como encargado de dar fe ante la administración pública y dejar constancia del hecho, haciéndolo oficial.

Con posterioridad, las escrituras de compraventa, deben ser inscritas en el registro de la propiedad.


¿Qué ventajas aporta la escrituración?

Aunque este procedimiento implique un coste económico que a menudo puede resultar incomodo, las ventajas de llevarlo a cabo son innegables desde el punto de vista administrativo.

La escrituración sobre todo aporta seguridad jurídica ya que garantiza, bajo registro público, que tras comprar el inmueble eres realmente el propietario del mismo. Esto implica que, tanto de cara a la administración como ante terceros, no cabrá duda de tu derecho sobre esta propiedad.

Por otra parte, si en el futuro queremos volver a vender, donar o dejar en herencia el inmueble comprado, la escrituración ayudará a agilizar mucho los trámites de transmisión ya que nos evitaremos procedimientos como las comprobaciones que se deben hacer por parte de la notaría precisamente al escriturar.


¿Qué garantiza la escritura en base al estudio de la notaría?

Algunas de las cuestiones clave que se abordarán en el estudio notarial previo a la escrituración son:

  • Comprobación de la legitimidad, derecho de propiedad, de quien vende y de la capacidad tanto del vendedor como del comprador para hacer la compraventa. Es decir, se asegurará de que quien vende es realmente propietario del bien y que no hay terceras partes con derechos sobre el mismo.

 

  • Análisis de posibles cargas sobre el bien, por si estas no estaban en conocimiento de las dos partes implicadas.

 

  • Exigencia al vendedor de que la vivienda no esté ocupada en el momento de la transmisión del derecho de propiedad o, si lo está, que el comprador tenga conocimiento de ello.

 

  • Informará de la necesidad, si existe, de la firma del cónyuge en el documento de compraventa.

 

  • Si es una vivienda de protección oficial, VPO, el notario informará a ambas partes de los precios máximos y los requisitos administrativos para adquirir la vivienda.

 

  • Además, el documento realizado por la notaría, incorporará toda la información necesaria y relevante en cuestiones como la referencia catastral, el medio de pago e impuestos y las advertencias a la parte vendedora de sus obligaciones (responder en caso de vicios ocultos, como desperfectos no visibles; su obligación de pagar la plusvalía municipal y el IRPF en caso de ganancia patrimonial con la venta).

 

  • El vendedor también tiene la obligación de aportar los certificados de eficiencia energética.

Costes de la escrituración

Los costes del proceso pueden variar y dependen, por ejemplo, del precio indicado en la escritura.

Por una parte, está la tarifa oficial del Colegio de Notarios, cuyos costes están estipulados según el Real Decreto 1426/1989, en el apartado de “Aranceles de los Notarios.

Además de estos costes, habría que sumar los relativos al IVA o la confección del documento y sus copias, los cuales serán informados por la notaría.

Por último, el proceso de incluir el documento en el Registro de la Propiedad también implica unos costes basados en el precio fijado para la compraventa según las escrituras. Estos se pueden consultar, con sus diferentes tramos según el precio, en el Real Decreto 1427/1989.


Documentos necesario para escriturar

  • DNI vigente de ambas partes.
  • Nota simple: es un documento que incluye las cargas existentes sobre una propiedad, como podría ser una hipoteca. Se puede conseguir en el Registro de la Propiedad.
  • Certificado Energético.
  • Certificados que demuestren que el vendedor esta al día con los gastos de comunidad e IBI.
  • Contrato de Arras si lo hay.

Estado Civil y Escrituración

La unión civil, el matrimonio, tiene muchas implicaciones a nivel administrativo y legal, especialmente de cara a los derechos de propiedad.

En el tema que nos ocupa, la diferencia entre la unión con separación de bienes o la unión en régimen de gananciales, es fundamental.

Si estamos casados en régimen de gananciales, figura jurídica que en esencia implica que todos los bienes compartidos son de ambas partes desde el momento del casamiento, aunque el inmueble sea parte de un derecho privativo (exclusivo de uno de los cónyuges), ambos deben firmar en la compraventa.

Si estamos casados con separación de bienes, deberemos aportar al notario el documento que lo acredite para que este verifique la renuncia al derecho de propiedad del otro cónyuge.

En caso de divorcio, habrá que aportar la sentencia de divorcio inscrita en el Registro Civil para que conste.

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