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Extinción del condominio ¿Qué es?¿Cómo hacerlo?

Extinción del condominio ¿Qué es?¿Cómo hacerlo?

Normalmente una vivienda suele tener varios propietarios. Puede ocurrir que alguno de ellos decida en un momento determinado no seguir con esa co-propiedad. Para solucionar esa situación existe en nuestro Código Civil una herramienta denominada extinción del condominio.

La acción de extinguir el condominio se recoge en el Código Civil, y se denomina división del proindiviso.


¿Qué se denomina Condominio?

El condominio se da cuando existen varios copropietarios de un inmueble que por lo consiguiente se conoce como Condominio. A través de nuestro Código Civil se regulan los condominios a partir de los artículos 396 y siguientes, dado que suele ser una fuente de conflictos entre los comuneros de la vivienda o inmueble, en el código civil se articula por un sistema por el cual ninguno de los comuneros está obligado a permanecer en la comunidad de propietarios con la solicitud de su extinción o venta. Esto es aplicable mediante el artículo 400.


¿Se puede evitar la subasta del inmueble?

Para evitar la posible opción a subasta judicial se recurrirá al artículo 641. En el que el demandante podrá reclamar por vía ejecutiva la venta por empresa especializada o inmobiliaria, con la obligación de acreditar la acreditación en el sector inmobiliario. Su precio será distribuido entre los copropietarios en proporción al derecho que ostenten sobre la comunidad.


¿Qué es el Proindiviso?

El proindiviso es la situación que se da cuando una propiedad  o derecho de una cosa pertenece a la vez al mismo tiempo a dos o más titulares. En esta circunstancia en Código Civil se expone que los titulares no están obligados a permanecer en esa indivisión. Por lo cual cualquiera de los titulares puede solicitar la división de la propiedad o cosa en común.

Normalmente por su naturaleza la cosa común es indivisible. Como por ejemplo si tenemos en común un inmueble. Si uno de los propietarios no acepta que el inmueble se adjudique a alguno de los titulares este se debe vender y repartir sus ganancias.

Si persistiera la situación de desacuerdo entre los propietarios o titulares de la propiedad se instaría a la acción de división. Generalmente este proceso finaliza con la subasta pública del bien común. En ese caso los titulares tendrán derecho a pujar sobre la misma para su total obtención.

En el caso de que la subasta a gane una persona que no sea titular del bien deberá depositar un porcentaje del bien de la subasta.


¿Cómo se hace la extinción del condominio?

Como hemos mencionado anteriormente cualquier copropietario tiene derecho a solicitar la disolución del condominio independientemente de la cuota de participación que tenga sobre el inmueble. El resto de copropietarios estarán obligados a disolverlo o extinguirlo. Los pasos que se deben tener en cuenta para realizar una extinción del condominio son:

1º Paso: Afrontar la extinción de un condominio

Para realizar este paso tendrás que requerir al resto de copropietarios de manera formar para que sea posible la extinción del condominio. Esta se puede efectuar de dos formas, con la condición de estar de acuerdo en el precio de venta previamente. Estas son:

  • La venta a un tercero.
  • Que uno de los copropietarios adquiera la totalidad del inmueble.

2º Paso: Fase extrajudicial

Si después de la fase extrajudicial, y en el caso de que no exista interés de extinguir el condominio por ninguna de las pares, se debe iniciar una demanda de extinción del condominio o una disolución.

Este proceso judicial es regulado por los cauces del procedimiento ordinario y finaliza con una sentencia dictada por un juez en la que se especifica la obligación de que el demandado extinga la copropiedad de la venta a terceros. Si por el contrario existe un acuerdo entre los copropietarios, el comprador y el precio de venta del inmueble se debe proceder a la extinción del condominio a través de la subasta pública.

3º Paso: La subasta pública

La subasta pública se realiza en caso de que el demandante durante el procedimiento judicial de extinción del condominio solicite por demanda ejecutiva la subasta pública, en ese caso se nombrará a un perito que valore el inmueble con los efectos de valor de subasta. Los titulares pueden licitar en la subasta, con el fin de fijar un precio de remate.


¿Qué ventajas fiscales tiene la extinción del Condominio?

Está exenta del impuesto de trasmisiones patrimoniales y gravadas por el impuesto de actos jurídicos documentados. Tal ventaja solo se produce en caso de que uno de los propietarios sea quien adquiere el inmueble en su totalidad. En el caso contrario si la venta se produce por un tercero o subasta se tributaría por transmisiones patrimoniales.


¿Qué problemas existen cuando hay una hipoteca?

En caso de que el inmueble o cosa en común en condominio se encuentre en una hipoteca será necesario salirse de la hipoteca compartida. Para poder salirse de la hipoteca es necesario que el precio de la extinción del condominio por la venta de un tercero sea suficiente como para cancelarla económicamente, ya que si existen cargos se imposibilitará la venta.

No obstante es común el acuerdo de los copropietarios en caso que la extinción del condominio se deba a “pagos por asunción de deudas”. Esta deuda se puede hacer efectuando una novación de la hipoteca, o a través de un pacto entre ambas partes en las que quedará reflejado que el deudor ante la entidad bancaria es el adquiriente.


¿Puede tu pareja oponerse a la extinción del condominio del inmueble?

Como ya hemos explicado no puede, ya que todos los copropietarios están obligados a extinguir el condominio si una de las partes quieren. Eso sí, existen unas excepciones:

  • Cuando la pareja que lo solicita es una pareja sin hijos, y el motivo de la extinción del condominio se produce por la ruptura de la relación, se determinará a través del código civil por el artículo 93, cuál de los dos es el más necesitado de protección económica con el fin de adjudicar en uso de la vivienda hasta que se realice la extinción del proindiviso.
  • En el caso de una pareja con hijos, el derecho de la adjudicación de la vivienda dependerá de la custodia monoparental, en ese supuesto la extinción del condominio no podrá darse hasta la mayoría de edad de los hijos de la pareja.

¿Qué derechos tengo en la extinción del condominio?: El derecho de tanteo y retracto

Si uno de los copropietarios opta por vender su porcentaje del inmueble a un tercero existirá un derecho de tanteo a favor del resto de copropietarios del mismo valor de la adquisición del nuevo copropietario. Es por eso que es obligación del comunero que venda su parte comunicar dicho derecho para su ejercicio. También existe la posibilidad de que se produzca el derecho de retracto en el cual los comuneros podrán adquirir la copropiedad vendida y no comunicada por el mismo valor que el nuevo copropietario.

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