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Los cimientos del sector inmobiliario en tiempos de COVID

Los cimientos del sector inmobiliario en tiempos de COVID

Algo está cambiando en el sector inmobiliario con la crisis del COVID,  lo que arrastra y arrastrará marcará en gran medida el  éxito o el fracaso de cualquier proyecto.

Siempre desde la visión positivista que creo ahora es más obligada que nunca y que no me quiero repetir en argumentos citados en  POSITIVISMO VERSUS CORONAVIRUS. NUESTRO SECTOR ESTÁ VACUNADO I y II , después de más de 6 meses de convivencia y lucha contra el bicho aun cuando las predicciones más optimistas hablan de 1,5-2 años de intensa virulencia hasta controlar la pandemia… vamos a ver si los clásicos cimientos del Inmobiliario se tambalean:

Ubicación, Ubicación , Ubicación: hasta ahora el primer mandamiento inmobiliario en cualquier subsector inmobiliario y para todo producto. En estos meses claramente vemos que la demanda residencial está priorizando otros factores como amplitud en m2, terrazas, jardines, zonas comunes de esparcimiento, etc, en detrimento de una ubicación muy céntrica e incluso de la proximidad de transporte como metro o trenes de cercanías, hasta ahora un valor sagrado para la compra del urbanita.

En residencial claramente la ubicación pierde peso frente a la dotación de espacios, personalmente creo que será transitorio, porque especialmente en grandes ciudades la dotación de centros de producción, equipamientos, servicios, etc, tiene un gran peso que a futuro hará que los proyectos urbanos se adapten a la demanda y vuelva a coger peso la location , location , location. En los activos terciarios, especialmente en oficinas, aún más se prima la ubicación aunque actualmente la renta y la ocupación sufran, la tendencia del teletrabajo se imponga siempre la ubicación será clave para la mayoría de los usuarios, que si bien ocupan menos tiempo físico las oficinas no quieren renunciar a un buen edificio en una buena localización.

-Activo ilíquido pero rentable: Otro de los tópicos del sector, ¿qué pasa cuando baja la demanda de activos y el mercado de sobreoferta? lógicamente cuesta más vender o alquilar cualquier activo, pero a veces nos olvidamos de la rentabilidad en la que nos movemos en nuestro sector.

En inversión/promoción es habitual hablar de rentabilidades anuales de 2 dígitos y proyectos de más del 20% de beneficio en 24 meses, comparándolo con cualquier industria madura creo que pocas alternativas hay que se pueda superarse, ahora nos ajustaremos algunos dígitos en algunas zonas, pero aún serán buenas rentabilidades en la mayoría de los proyectos/inversiones.

Cambiando el foco en la obtención de rentabilidad vía alquiler/patrimonio estamos viendo ajustes en estos tiempos, pero el razonamiento es sencillo a mi modo de ver, ¿qué producto de inversión financiero tiene un colateral fuerte que en estos tiempos garantice una rentabilidad  neta de más del 3%? Yo por ignorante quizás lo desconozco, y vemos operaciones y activos que han bajado 2-3 puntos de rentabilidad por el ajuste temporal de rentas pero que mantienen yield del 3% al 7% en función del segmento. Obviamente todo activo en rentabilidad es líquido a un precio, creo que el momento actual no es el mejor para hacer liquidez. A mi modo de ver el factor rentabilidad se mantiene claramente aún con el bicho presente.

-Elevada Carga impositiva: El eterno caballo de batalla de nuestro sector, en una economía europea donde se tiende a la liberalización nuestro sector sufre, aparte de la imposición indirecta (IVA/ITP) donde a excepción de algún tramo autonómico en ITP no hay ninguna ventaja en la larga cadena impositiva de cualquier proyecto hacen excesivo el peso impositivo en las 3 Administraciones implicadas -Estatal-Autonómica-Municipal: plusvalía del solar (IIVTNU), tasas, ICIO, AJD escrituras , División horizontal, etc.

Estamos viviendo ayudas en el sector automovilístico para una discutida regeneración verde del parque de vehículos, ¿Por qué no un incentivo fiscal de reducción de IVA -asimilable a la reducción del impuesto de matriculación – para las viviendas con certificación energética A? ¿Y si repensamos la deducción por compra de vivienda que existía antiguamente estableciendo unos tramos? …..hay múltiples administraciones y por tanto múltiples opciones. Caso aparte requeriría hablar del proceso urbanístico de nuestro ordenamiento con la cesión de aprovechamiento, cargas y equipamientos que no dejan de ser frenos para una correcta liberalización del suelo.

Lo que queda claro es que el proceso de transformación de suelo a vivienda o cualquier inmueble queda excesivamente gravado por tasas, impuestos, además del tiempo excesivo de gestión que pesa en cualquier cuenta de resultados y que inapelablemente recae finalmente sobre el comprador / usuario final.

Valor refugio: En este caso tenemos que unirlo al criterio de rentabilidad que comentábamos antes,  añadiendo el argumento de  una multitud de opciones de compra de activos en cuanto a la tipología, ubicación, importe, etc; además de que se pueden gestionar de una manera sencilla bien personalmente o a través de profesionales del sector me hace pensar que sigue siendo un valor refugio para cualquier inversor. Prueba de ello son también 2 reflexiones:

-Todos los grandes hedfund incluyen directa o indirectamente inversión en inmobiliario en parte de su porfolio.

-Los bancos siguen valorando a cualquier empresa o particular la tenencia de patrimonio inmobiliario.

Veremos que pasa con nuestro sector después de estos 6 meses de COVID, personalmente desde PROEL creemos que somos un sector adaptativo y flexible, por tanto los cimientos aquí mencionados continuarán firmes.

JESÚS SÁENZ DE TEJADA

DIRECTOR GENERAL & SOCIO FUNDADOR PROEL

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