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Pautas para vender la vivienda habitual y comprar otra con éxito

Pautas para vender la vivienda habitual y comprar otra con éxito

A partir de la reciente crisis sanitaria las preferencias de muchas personas han cambiado y optan por la búsqueda de una casa con otras características. Estas podrían ser la búsqueda de una casa a las afueras de las ciudades, aunque sigue habiendo interés por las viviendas del centro de Madrid.

Sin embargo la operación de venta de la vivienda habitual para comprar otra con las nuevas necesidades que buscamos no está exenta de complicaciones como: la nueva hipoteca.

Para responder a las siguientes preguntas conllevará una decisión como estas:


¿Cuál es la situación del mercado inmobiliario actualmente?

vivienda nuevaEn necesario conocer correctamente la evolución del precio y de los plazos de venta que correspondan al barrio de la vivienda que se quiere vender. Es recomendable estudiar la previsión de la evolución del calor de los inmuebles en los posteriores meses, ya que en algunas ocasiones es conveniente esperar. Así como tener en cuenta la posibilidad de incluir en la búsqueda de la vivienda ubicaciones que se presenten actualmente en auge de proceso de expansión. Esta posibilidad actualmente no es atractiva, pero ofrecen la oportunidad de comprar a un precio asequible y bueno que obtendrá un mayor beneficio durante el proceso. Este hecho se explica con el aumento de ganancias con respecto a la venta anterior del inmueble que serán superiores al precio de la nueva compra. Además se irá revalorizando a través de su ubicación, un emplazamiento en desarrollo.


¿Puedo vender una casa si todavía se está pagando una hipoteca?

La respuesta a esta pregunta sería SÍ. Pero en el caso de encontrarse en esta situación se recomienda vender primero, cancelando así la deuda y así poder solicitar un nuevo crédito hipotecario para poder hacer frente a los gastos de la compra de la nueva casa.

En el caso de que se encuentre con la capacidad adquisitiva necesaria podrá solicitar una nueva hipoteca y asumir con ello el cargo de las dos hipotecas a la vez hasta que llegue a su terminación.

Otra posibilidad sería contratar la denominada “hipoteca puente”, que es un préstamo hipotecario que da la opción de cambiarse de un inmueble a otro sin la necesidad de haber vendido la anterior ni de ahorros. Por último, existe la alternativa de negociar con la entidad bancara una subrogación, por la cual la hipoteca de dicho inmueble pasará a estar a nombre del nuevo propietario.


Si previamente no se tuviera hipoteca, ¿Qué hacer: vender primero o esperar a haber encontrado la nueva vivienda?

Lo ideal sería poder realizar el proceso a la vez. Esto requeriría encontrar al comprador adecuado u dar con la vivienda para adquirir todo en el mismo tiempo. Para poder conseguir esta propuesta se puede intentar pactar un contrato de arras en el cierre final de la venta durante un plazo determinado. Este plazo suele durar aproximadamente entre 4 -6 meses para contar con la tranquilidad de haber encontrado un comprador contando con un periodo de tiempo suficiente  para encontrar la vivienda adecuada y si es necesario realizar algún tipo de reforma.

Si esto no fuese posible y se contase con los ahorros pertinentes para poder hacer frente a la nueva compra, se podría pedir un crédito hipotecario y, una vez saldada la venta de la vivienda actual, liquidar la deuda. Para ello sería necesario tener, el 20% del precio del inmueble + el 10% de los gastos.


¿Cómo planificar adecuadamente la venta del inmueble?

Para vender un inmueble es necesario establecer un plan de organización en el que incluiremos factores como búsqueda de un intermediario que nos ayude y asesore durante el proceso, realización de reformas o arreglos que puedan revalorizar a la alza el inmueble si fuera necesario, recopilar toda la documentación que pueda ser necesaria para los interesados, realizar buenas fotografías de la casa o tasar correctamente el inmueble.


¿Cómo afectará la venta de la vivienda en la declaración del IRPF?

Dado que sería un caso de reinversión de la vivienda habitual, y se destina la totalidad o una parte del dinero obtenido por la venta del inmueble habitual a la compra de un nuevo hogar, estando exento de hacer frente al impuesto de compraventa de la vivienda, siempre y cuando el importe obtenido por la transmisión se reinvierta en la nueva adquisición.

En el caso de que la cantidad que reinvertimos sea inferior a lo que se ha obtenido e la venta, se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia obtenida que se corresponda con la cantidad que se haya utilizado para la compra de la nueva vivienda.


 ¿Qué gastos supone vender un inmueble para comprar otro?

Además del impuesto de compraventa, existen otros gastos que deben tenerse en cuenta antes de empezar con el proceso:

  • Impuesto de la Plusvalía Municipal: Dependerá de cada ayuntamiento y se calculará en base al incremento patrimonial del valor de la propiedad durante la propiedad del mismo.
  • Gastos de escritura de compraventa al vender el inmueble anterior.
  • Gastos derivados de la liquidación de la hipoteca actual.
  • Comisión inmobiliaria si procediera.
  • Gastos por la petición de certificados o información relativa a la vivienda que se quiere vender.

En cuanto a los gastos  de la compra de la nueva casa, es necesario pagar el impuesto de transmisión de vivienda por la compra, la posible necesidad de constituir una nueva hipoteca, gastos de mudanza o, la realización de reformas en la nueva vivienda.

Para no caer en ningún error durante el proceso de compra de la nueva vivienda, lo mejor será consultar con un agente inmobiliario que pueda darte un buen asesoramiento y que ofrezca la información suficiente para poder saldar la venta y la compra. Estos datos son especialmente importantes tenerlos en cuenta en aquellos casos en los que se tenga urgencia por cambiar de domicilio.

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