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¿Qué es la subrogación hipotecaria?

¿Qué es la subrogación hipotecaria?

Las condiciones que se determinan entre banco y cliente a la hora de formalizar una hipoteca, especialmente plazo de amortización e intereses, determinan enormemente la situación económica en la que el particular se encontrará durante todo el tiempo que pase pagando dicha hipoteca.

Por esta razón, cualquier mejora que se pueda aplicar a las condiciones, en beneficio del particular, merece ser tomada en consideración.

En un artículo anterior hablábamos del Euribor, ese índice que mientras permanezca bajo hará que quienes tienen hipotecas a tipo variable paguen menos en concepto de intereses. El Euribor también implica que quienes vayan a contratar una hipoteca nueva puedan aspirar a intereses más bajos también en aquellas a tipo fijo.

Mencionamos el tema del Euribor porque tiene mucho que ver con el actual auge de las subrogaciones que explicaremos más adelante. Pero antes, aclaremos de qué estamos hablando.


¿Qué es la subrogación hipotecaria?

A modo de respuesta rápida, la subrogación hipotecaria es el proceso por el que la propiedad de la hipoteca (del préstamo) pasa de una entidad bancaria a otra.

Es, fundamentalmente, una táctica que busca modificar algunos puntos clave acordados en la firma de la hipoteca.

Existen dos tipos de subrogación: a deudor y a acreedor.

La subrogación hipotecaria a deudor se realiza cuando se quiere cambiar el titular de una hipoteca, como en los casos en que un comprador adquiere un inmueble que se encuentra hipotecado. El nuevo propietario será también el nuevo responsable de devolver el prestamos, es decir, el nuevo deudor.

La subrogación de acreedor o entre entidades es la que permite cambiar la hipoteca de un banco a otro y es la que el particular puede querer llevar a cabo para mejorar algunas condiciones de su hipoteca llevándola a una nueva entidad que estará, en teoría, encantada de conseguir un nuevo cliente con un menor riesgo de morosidad.


¿Cuándo interesa subrogar?

El cliente al que le interesa subrogar la hipoteca suele plantearse el cambio de banco cuando las condiciones del contrato están desfasadas respecto a la situación actual del mercado (intereses a tipo fijo demasiado altos cuando en la actualidad se pueden conseguir mucho más bajos). Sin embargo, son varias las cuestiones de la hipoteca que se pueden renegociar:

  • Plazo: generalmente para alargar el plazo de la hipoteca, al renegociar la duración, el cliente podrá obtener cuotas más bajas, aunque pasará más tiempo devolviendo el préstamo.
  • Comisiones: se podrían negociar nuevas condiciones de comisión, como en la que se refiere a la comisión por amortización que implica un gasto en caso de querer pagar toda la deuda pendiente de una sola vez.
  • Productos combinados: todos esos ‘extras’ que el banco te ofrece contratar junto a la hipoteca a cambio de mejores condiciones en la misma como el seguro de hogar o de vida. Renegociando la hipoteca, el cliente podrá cambiar todos estos productos y rebajar la hipoteca.

Se considera que la subrogación resulta más rentable durante los primeros años de la hipoteca, cuando los intereses que pagamos son mucho más altos que la amortización dentro de cada cuota. También es interesante estudiar la subrogación cuando se adquiere un inmueble previamente hipotecado.

Sin embargo, antes de llevar a cabo una subrogación hipotecaria, conviene negociar con nuestro banco ya que es posible, sobre todo en un momento con una competencia tan feroz entre entidades bancarias como el que vivimos en 2021, que nuestro banco este dispuesto a mejorar las condiciones de la hipoteca antes que permitir que su cliente se vaya a la competencia.

En caso de fracasar la negociación, también esta la opción de cancelar la hipoteca, lo cual para la mayoría de los clientes no es una opción realista, o al menos no hasta que la mayor parte de la deuda ya este saldada.


El coste de subrogar

El proceso de subrogación de hipoteca tiene unos costes determinados que varían según cada caso.

La comisión por subrogación podría llegar hasta el 1% del capital pendiente de amortizar, pero solo para prestamos anteriores a 2003. Para aquellos concedidos después de 2003, el máximo de comisión esta en el 0,5% del pendiente.

Además, podría haber otros gastos como la comisión de estudio por parte de la nueva entidad, la notaría, el registro (no más de 100€ según regulación) y la gestión.

A modo únicamente de estimación, podríamos esperar que para una hipoteca de unos 150.000€, el coste de subrogar ronde los 250€. Sin embargo, los costes de la gestoría si la necesitamos, pueden rondar entre los 200 y los 500€, según sus tarifas.


El auge de la subrogación: razones y situación:

Como ya anticipábamos al inicio de este artículo, la subrogación de hipotecas vive un momento de esplendor. Pero ¿a qué se debe esto?

La conjunción de varios factores ha creado la situación ideal para que el mercado español se acerque a un estado en el que la subrogación sea algo “habitual” y generalizado, como ya sucede en otros mercados europeos.

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Entre esos factores encontramos en primer lugar el largo periodo de intereses en negativo que está viviendo la eurozona con un Euribor bajo mínimos y la expectativa de que esto vaya a durar al menos hasta 2025. Esto fomenta que clientes que formalizaron sus hipotecas antes de la crisis financiera, sobre todo en los años 2005 y 2006, en plena burbuja, busquen renegociar sus contratos para disminuir los altos intereses que aceptaron en su día. Pero ¿por qué ahora y no antes?

Es cierto que los intereses llevan bajos ya un tiempo y que los clientes podrían haber mejorado sus condiciones mucho antes. Sin embargo, y aquí vemos la segunda razón del auge de las subrogaciones, no ha sido hasta ahora que los bancos han empezado a competir en este mercado y a ofrecer cada vez mejores condiciones y productos para incentivar la subrogación.

Este interés, fomentado también por el nicho de mercado creado por los bajos intereses, se debe en gran medida a la expectativa de un aumento de la insolvencia como consecuencia de la crisis del coronavirus y su impacto en la economía particular. Los bancos buscan atraer clientes solventes y asegurar la no morosidad mejorando sus condiciones, fijando las hipotecas en sus carteras como activo seguro antes de la “tormenta”.

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