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¿Qué es y por qué es importante un contrato de arras?

¿Qué es y por qué es importante un contrato de arras?

A la hora de comprar tu vivienda ideal lo primero que debes hacer es conseguir que se formalice un contrato de compraventa de la vivienda. Dicha vivienda puedes reservarla con un contrato de arras, de esta manera te aseguras de que nadie se te adelanta en su compra.

Este tipo de contrato se suele realizar normalmente en las ventas de viviendas, sin embargo, hay que conocer una serie de cosas que incluye para evitar así que surja alguna complicación no deseada en un futuro.

Para comenzar cabe definir de qué se trata un contrato de arras. Según la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios), un contrato de arras es aquel que posee la categoría privada y se formaliza entre en vendedor y el comprador de una vivienda o de un inmueble. Con este tipo de contrato se establece un compromiso para que ambas partes en la venta no se echen atrás durante el proceso previo a presentar las escrituras públicas ante un notario. Es decir, es una forma de establecer un “preacuerdo” mediante documentos escritos para reflejar las condiciones acordadas para la compraventa.

Una cuestión a tener en cuenta es que, tras firmar este contrato ambas partes, si una de las partes se echa para atrás, se le puede aplicar algún tipo de penalización. Por este motivo para formalizar este contrato lo más sensato es acudir a un experto para que te asesore.


¿Qué tipos de contratos de arras hay?

Existen tres tipos de contratos de arras en función de las necesidades y peticiones de cada parte de la venta de un inmueble.

  • Arras confirmatorias: Son aquellas las cuales recoge el artículo 1.124 del Código Civil. Dichas arras destacan porque, si se incumple tras ser formalizado y firmado, genera un proceso judicial donde se definirían qué tipo de penalización procedería. Dicho tipo de arras son parte del anticipo total a aplicar. Es decir, forma parte del primer plazo del total a pagar. Tras este primer plazo deberán abonarse los siguientes pagos que procedan.
  • Arras penitenciales: Este tipo de contrato de arras es el más utilizado y por tanto el más común. Este contrato de arras queda recogido por el artículo 1.454 del Código Civil. En esta categoría da la posibilidad a ambas partes de la venta de no realizar un contrato de compraventa. En este caso si el vendedor es quien decide no vender el inmueble, la penalización recaería en devolver al comprador el doble del valor de las arras invertida por el comprador. Por otro lado, si quien se echa atrás es la parte que adquiere el inmueble, perdería el importe empleado para la formalización del contrato de arras.
  • Arras penales o de desistimiento: A diferencia de las dos categorías previas de arras, las penales, aseguran la compraventa de la vivienda o inmueble. Las arras penales están recogidas en dos artículos, el 1.152 y el 1.153 del Código Civil. En este contrato, si se incumpliese por alguna de las partes firmantes, se podrá pedir una compensación económica y además, la parte que queda perjudicada puede demandar una compensación por daños y perjuicios.

Independientemente del contrato de arras que formaliceis, a la hora de adquirir un inmueble, es recomendable que un experto os asesore y os ayude a la hora de entender la serie de cuestiones legales que puede implicar un contrato. De esta manera, elegir el tipo de contrato de arras mejor adaptado a tus necesidades será más fácil y evitarás errores.

Algo muy importante es que en el contrato de arras se especifique qué clase de arras son las que se firman ya que, de no quedar reflejado, se podrá asumir que son del tipo confirmatorio.


¿Qué elementos debe tener un buen contrato de arras?

  • Datos personales: Ambas partes del contrato, tanto comprador como vendedor, deben incluir sus datos para crear un contrato de arras.
  • Datos del inmueble: En esta sección lo más importante es que refleje qué características posee el inmueble incluyendo su dirección y número de referencia catastral.
  • Precio de la reserva: Implica aquella cuantía monetaria que el comprador del inmueble deberá abonar al vendedor para que esté reserve el inmueble de la venta. Dicho precio abonado se descontará del precio final a pagar.
  • Precio del inmueble o vivienda: En esta sección quedará reflejado el precio total de toda la operación de la compraventa.
  • Gastos del proceso de la compraventa: Durante este proceso existirán una serie de gastos extra, por lo tanto, en el contrato de arras se reflejará cuál de las dos partes los asumirá.
  • Cargas: Si se da la situación en que existe algún tipo de carga que se relacione con el inmueble, del mismo modo que en el apartado previo, se determinará qué parte de la venta las asumiría.
  • Fecha final o límite: Limita el tiempo en el que se realiza la venta/compra de la vivienda.
  • Penalizaciones: En este apartado se recogen aquellas penalizaciones o consecuencias en caso de que cualquiera de las partes decidiese cancelar el acuerdo de compraventa.
  • Firma: Deben firmarlo tanto el vendedor como el comprador del inmueble.

¿De qué manera se tributan las arras?

Finalmente, una de las cuestiones que más dudas se generan a partir de las arras y su formalización recae en cómo se tributan. Para ello hay que tener en cuenta que tipo de inmueble estas adquiriendo:

  • Vivienda de primera entrega o sin previo uso: Si la vivienda se tributa por iva, por su condición de ser de primera entrega, la parte que realiza la compra deberá asumir los costes de las arras y el IVA que se le aplique.
  • Vivienda de segunda mano: En el caso de adquirir un inmueble que ya ha tenido un dueño previamente, las arras llevan a cabo su tributación por medio del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y su abono tendrá que realizarse en el momento en que se realice la venta en presencia de un notario.

De cualquier forma, en el momento de realizar el pago de los impuestos que correspondan, es recomendable que un profesional analice la situación individual del comprador a la hora de plantearse contratar un tipo u otro de arras.

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