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Ley de la vivienda protegida

Protegida, ¿de quién?, ¿cómo? y, ¿por quién? Ni se sabe.

Pero los suelos para la vivienda protegida surgen del legislador que, con buen criterio, califica una serie de suelos para vender vivienda “topada” en cuanto a precio. Lo cual que es loable, porque a la vez que a la iniciativa privada, se le da ocasión de crear riqueza, aportar valor y ganar dinero, se le obliga a “fabricar” suelo para hacer vivienda barata y cuyos precios máximos de venta publican los Boletines de todas y cada una de las Comunidades Autónomas, porque esta competencia es Comunitaria y cada Comunidad tienes sus Leyes y su “librillo” para fabricar vivienda para los que más lo necesitan, y menos pueden optar a ella. Ciertamente, un problema para el promotor/gestor que opere en diferentes autonomías, cada una tiene su ley reguladora de lo que, en el fondo, es lo mismo. Pero es lo que tiene la palabra autonomía, que, en griego, significa tener la capacidad para darse normas a uno mismo.

Pues bien, este loable proyecto, es un imposible metafísico, veamos por qué.

En algunas comunidades el precio del m2 de repercusión de suelo, no está fijado por el Boletín, en otras es el 20% del valor de venta, el precio al que se ha de vender el suelo. Donde no está topado, el suelo para Protegida en manos privadas es imposible que salga adelante, sin hacer “trampas”.

En general, la vivienda protegida de cualquier clase, y en cualquier sitio, no se puede ejecutar sin perder dinero, por la escalada de los precios de los Materiales y la Mano de Obra.

Pero si el suelo, que es la materia prima, se puede vender por el precio que desee el poseedor, es un más difícil todavía que abre la puerta a prácticas no deseables, no siendo menos cierto que aun encareciendo el producto, lo hacen viable.

Así pues, en algunas Comunidades, por ejemplo, Madrid uno de los problemas es el suelo, te lo venden a un precio al que no puedes promover, si no es perdiendo dinero o “buscando atajos”.

Después está el problema de los módulos y las Zonas. En primer lugar, v.gr. Madrid, si no recuerdo mal los precios de la VPPB y de la VPPL, se fijaron por última vez, y ahí siguen, en abril 2008 (si la memoria no me traiciona), es decir, recogen unos costes de Mano de Obra y Materiales del proceso urbanizador y constructor que no son los de hoy, es decir he de construir a precios del 2023 y vender a precios, casi del siglo pasado, es decir, para el promotor un imposible y para el gestor de cooperativas un ejercicio de riesgos.

Siguiendo en Madrid, ¿Qué sentido tiene que existan 4 zonas de precios máximos, si cuesta lo mismo construir en Pozuelo que en Daganzo?, pues ninguna, es mantener una ficción irreal.

Hoy es muy difícil promover a los precios permitidos con los costes que hay, tanto del proceso constructor y/o urbanizador, como otros: proyectos, licencias, acometidas, urbanización interior, gastos comerciales, gastos de titulización del bien y la financiación, etc.

Por otro lado, la vivienda protegida no lleva ninguna “protección” para el comprador tipo: ayudas directas, avales para que el 100% del precio vaya a 30 años en hipoteca, subvenciones en los tipos, etc; nada de nada, ni mucho ni poco, nada de nada, que cantaba Café Quijano, de ayudas al promotor, ni hablamos.


En estas condiciones, nos cerramos la puerta a:

  • Que la gente joven, a temprana edad, pueda acceder a una vivienda, que le cuesta lo que un alquiler, que la hace suya y que es la base de ir mejorando de casa a medida que la familia crece. La vivienda es un ascensor social, es la forma de “tesaurizar” que tiene la gente normal en España.
  • Porque en el momento en que la puede descalificar la vende, por lo que vale una vivienda de 15 años, de esta manera, recupera ahorro y genera plusvalías que pagan impuestos o se reinvierten. Bueno, esto es hoy, porque la legislación relativa a la vivienda que se está tramitando ahora, parece ser que elimina la descalificación, lo cual que es un buen “sartenazo” para muchos grupos sociales que tiene en al activo inmobiliario la forma de prosperar algo en lo material.
  • A mayor abundamiento, y no es casual, todo esto entre unas elecciones comunitario-municipales y unas generales
  • ¿Se imaginan Vds. a un partido, cualquiera del actual hemiciclo, votando una ley que sube los precios de la protegida? Máxime en una orgia electoral de más de un semestre Yo no lo imagino. Dejarán las cosas como están, no cogerán el toro por los cuernos es y cada vez, será más rara avis esa vivienda a la que nadie protege y tan necesaria es.

Lo que habría que hacer es un acuerdo nacional acerca de la vivienda de los grupos humanos que empiezan o los que más necesitan lo que ordena un precepto constitucional, de dotarla con unos precios realistas de mercado, y con ayudas personalizadas, tanto en financiación, avales, o a fondo perdido en función de la situación de cada uno de los optantes. Lo que yo propongo, no es un café para todos, sino en función de la casuística del interesado comprador, a la vez que vigilar los precios, pero poniendo unos a los que sea posible “fabricar” estas tipologías de vivienda, tan necesarias en la España de hoy y de los sueldos de hoy. Se crearía empleo, e ingresos para las diferentes haciendas que conviven y saprófita al sector.

Pero enfrentarse al mercado con el BOE o similar en la mano, pensando que son las Tablas de la Ley, solamente y como mucho, puede dilatar los desastres y las consecuencias de la mala gestión, pero al final, el mercado se impone y las chapuzas saltan por los aires.

Tribuna de opinión de José Luis Marcos, presidente de Proel en la revista Metros 2.

Proel

06/03/2023

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