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¿Será 2024 un año de recuperación de la inversión inmobiliaria una vez que parece que los indicadores macroeconómicos están más controlados?

No me voy a meter en “sembraos” como los indicadores macro mas controlados (sic) ni en una Europa que perfila la decadencia de Occidente que decía el famoso texto de Oswald Spengler, no es mi tema, yo solo soy un humilde mercenario inmobiliario y además con mas pasado que futuro, cualquier negocio y el inmobiliuraio lo es, tiene que adpatarse a una realidad político-social, que no depende de él, pero ha de sobrevivir en ella.

EN PILDORAS,

FUTURO. Esperanzador si miramos la negra noche del futuro con las luces cortas, (con las largas, me da miedo.)

Porque en el mundo residencial, hoy, tenemos mas demanda que oferta y en nuestro negocio, el incremento de la oferta no va de trabajar a tres turnos, la oferta esta en función del suelo disponible y la creación de este es lenta, procelosa y sujeta a infinitos cambios y desastres sobre venidos. Ahi tenemos ARPO, hace 24 años a asi se constituyo la Comisión Gestora y a día de hoy no ha empezado la urbanización y antes 23 meses de ejecución del Colector, eso repetido ad infinum. En muchos enclaves, se traduce en una carencia sistémica de suelo, que es la materia prima a partir de la cual, se perfila nuestro negocio

Pero tenemos demanda embalsada, porque la gente quiere comprar. En nuestro inconsciente colectivo, pagar por usar la vivienda no gusta y ojo al futuro, con las pensiones que van a quedar, a ver que hace el que a los 70 años no tenga una vivienda pagada, mal asunto con la pensión, comer caliente una vez al día y pagar un alquiler, imposible metafisico…

Tener potenciales compradores, es la base, para que, si los tipos de interésy la percepción de rentas futuras lo favorecen, se pueda no meter un ladrillo en obra que, previamente, no se tenga vendido

PROBLEMAS,

EL SUELO, Como madre de todas las batallas, bien escaso, en donde se concentra la población. Y fuente primera del incremento de los precios para el usuario final. Si queremos cumplir el precepto constitucional de una vivienda digna para todos, hay que proveer suelo barato y buscar otra formula para la adjudicación de las subastas de entidades públicas por otro sistema que no sea la puja económica pura y dura. El Estado es el gran tenedor y los Ayuntamientos deberían buscar formulas imaginativas para vender los 10% del Aprovechamiento Medio con una formula distinta que a la puja más alta, suelo barato, podría haber, pero no tengo fe en que haya voluntad política.

Y digo más, las subastas publicas de entes estatales y paraestatales, son el índice que precia los suelos colindantes. Cuantas veces en mi presente de “corre-huertas”, el propietario me dice:  “espérate a que finiquite la subasta publica de bienes publicos y te digo mi precio de venta.”

Hay que proveer de suelo “a precio” sobre el que el proceso promotor pueda contener el precio final y hacer su negocio, condición necesaria para sobrevivir como empresa.


Ya lo del suelo para vivienda protegida es de nota. En bastantes autonomías (Madrid , la ultima 22.02 pasado, se actualizan los precios de venta, pero se deja a su libre encaje el precio del suelo...), con lo cual la única manera de sacar esa vivienda es en Cooperativa. Que, en definitiva es un tipo de Sociedad, cuyo único objetivo es dotar de una vivienda a todos y cada uso de sus socios cooperativistas, que, aportan capital para que la cooperativa no se vaya al Concurso, porque su objetivo es que la cooperativa les adjudique la que va a ser su casa.


LA CONSTRUCCIÓN. Subidas en materiales y problemas en aprovisionamiento, y falta gente con voluntad y sabiduría para subirse a un andamio, no queda otra que impulsar la construcción industrializada que está dando sus primeros vagidos, pero es la única salida, en un contexto donde los precios de los materiales son un albur en el tiempo y la mano de obra un recurso cada vez más escaso y difuso.


EL CLIENTE. Los sueldos al uso del común de los mortales, no dan, a muchas cohortes demograficas , para comprar vivienda y , sobre todo, las nuevas generaciones lo quieren lo necesitan y se lo merecen. ¿para cuando los prometidos avales (ICO o lo que sea), para que la gente normal, pueda comprar una vivienda por un pago mensual??. Una tarifa plana, superior a un alquiler, si se quiere, pero que posibilita acceder a una vivienda que sea tuya, necesaria por inclinación y perfectibilidad de tu vida personal. Predicar en el desierto. Cualquier potencial comprador de vivienda, tiene que tener “in mente”, que en los 48 meses posteriores a la firma del Contrato Privado y antes de la entrega de llaves, ha de tener en la mano, al menos, el 30% de su vivienda (impuestos incluidos).


Pese a todo no veo un panorama estremecedor, más bien al contrario, hay necesidad y escasa oferta. Y, de momento potenciales compradores, no siendo menos cierto, cuando, a futuro me  estremezco cuando veo nuestro raquítico crecimiento demográfica, que va a ser un problema en el medio plazo


Pese a todo, yo digo como Galileo Galilei , “ e pur si muove”, el hablaba del movimiento heliocentrista de la Tierra en torno al Sol. Yo me refiero al inmobiliario residencial que pese a las amenazas, hoy, tira hacia adelante, pese a todo, el 2024 y lo que llevamos de él, tiene muy buena pinta.

El pasado no muere, pero, no está el mañana en el ayer escrito (Don Antonio Machado, dixit).

Animo, capacidad de lucha e imaginación, a nuevos problemas hay que poner soluciones

José Luis Marcos

23/04/2024

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PROEL CONSULTORIA

 

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